재개발 투자 기본 암기 노트

요약

재개발 투자 판단 원칙은 ① 보상마진 ② 사업리스크 두 가지다. 이 노트는 그 판단에 필요한 기준일을 정리한 것으로, 암기세트 4개는 반드시 외우고 나머지는 의미와 함께 익혀 두라고 적혀 있다. 원본은 PDF이며 2026-10-20 작성 기준이다.

주요 내용

핵심 기준일 한눈에 보기 (원문 표, 2026-10-20 기준)

구분	항목	기준일	한 줄 의미
암기세트 ①	구조례·신조례 구분 기준일	2010.07.15	이전 기본계획·지구단위계획 수립 시 구조례
암기세트 ②	구조례 권리산정기준일	2003.12.30	이전 전환다세대만 입주권(전용 59 배정)
암기세트 ③	구조례 신축쪼개기	2008.07.30	건축허가일 기준, 이전이면 단독입주권
암기세트 ④	일몰제 시행일	2012.02.01	이후 최초 기본계획 수립 구역(2-2-3)
신통	신통 1차 권산일	2021.09.23	23년 이후는 지자체 확인
신통	신통 2차·3차 권산일	2022.01.28	3차도 2차와 동일
주택유형	협동주택	2009.04.22	최초 조합설립인가 신청일 기준
주택유형	다가구	1997.01.15	이전 구분·지분등기
주택유형	단독	1990.04.21	이전 구분·지분등기
근생	주거용 근생빌라	2008.07.30	이전 준공 필수
전매제한	조합원지위양도금지 예외	2018.01.24	이전 최초 사업시행인가 신청 사업장 예외
참고(암기 제외)	재촉지구 한남·흑석·북아현	2006.10.19	지구지정일 = 권산일
참고(암기 제외)	재촉지구 노량진	2006.12.21	지구지정일 = 권산일

암기세트 상세

1) 구조례·신조례 구분 기준일: 2010년 7월 15일

• 해당일 이전에 기본계획이나 지구단위계획이 수립된 경우 구조례를 적용받는다.
• 신조례 권리산정기준일은 구역별로 다르다.
• 신조례 권산일은 기본계획과 구역지정 사이에 별도로 고시한다.

2) 구조례 권리산정기준일: 2003년 12월 30일

• 기준일 이전 전환다세대: 입주권을 받을 수 있으나 페널티로 전용 59를 배정받는다.
  • 단, 해당 다세대의 전용면적이 60 이상이고 조합원 물량이 많은 경우 그 이상도 배정될 수 있다(조합 판단).
• 기준일 이후 전환다세대: 단독입주권이 불가하다.

3) 구조례 신축쪼개기: 2008년 7월 30일(건축허가일)

• 기준일 이전 신축쪼개기: 단독입주권 배정이 가능하다.
• 기준일 이후 신축쪼개기: 단독입주권 배정이 불가하다.
  • 단, 해당 세대의 전용면적이 신축되는 재개발 아파트의 전용면적보다 크면 배정이 가능하다.

4) 일몰제 시행일: 2012년 2월 1일

• 2012년 2월 1일 이후 최초로 기본계획을 수립한 구역에 한해 적용한다. 기간은 2-2-3으로 기억한다.
  1. 구역지정 → 2년 내 추진위
  2. 추진위 → 2년 내 조합
  3. 조합 → 3년 내 사업시행인가 신청
• 참고할 예외
  • 2012년 1월 31일 이전에 기본계획이 수립된 지역의 추진위는 2016년 3월 2일부터 4년 내(2020년 3월 2일까지) 조합설립인가를 신청하지 않으면 일몰제를 적용한다.
  • 구역지정보다 추진위가 먼저 된 경우 2년 이내에 조합설립인가를 신청해야 한다.

권산일·주택유형별 기준

• 신속통합기획(신통) 권산일: 1차 2021년 9월 23일, 2차 2022년 1월 28일(3차도 2차와 동일). 2023년 이후 신통 권산일은 지자체에 확인한다.
• 재정비촉진지구(암기 제외): 지구지정일이 권산일이다. 한남·흑석·북아현 2006년 10월 19일, 노량진 2006년 12월 21일.

유형	기준	조건
협동주택	최초 조합설립인가 신청일이 2009.04.22 이후
다가구	1997.01.15 이전 구분·지분등기	최초 허가받은 세대수에서 변화가 없어야 함
단독	1990.04.21 이전 구분·지분등기	최초 허가받은 세대수에서 변화가 없어야 함

• 권산일 기준 입주권 여부를 볼 때 등기부의 날짜는 등기접수일로 확인한다.

근생·상가 입주권과 전매제한

근생빌라의 입주권 (용산 서계청파 지역): 기본 요건은 2008년 7월 30일 이전 준공이다. 정비계획 주민공람공고 시점에 따라 추가 요건이 달라진다.

주민공람공고 시점	추가 요건
2008.07.30 이전	이전부터 사실상 주거용으로 사용 중인 건축물이면 세대원 주택 유무와 무관
2008.07.30 이후	이전부터 사실상 주거용으로 사용 + 구역지정고시일~분양신청만료일 세대원 전원 무주택

• 주의: 사실상 주거용이라는 입증책임은 조합원에게 있다.

상가나 근생(빌라)의 입주권

1. 깔고 있는 토지면적이 90㎡ 이상
2. 권리가액이 조합원 분양 최소평수의 분양가보다 큰 경우

(원문에 두 조건의 관계가 ‘그리고’인지 ‘또는’인지 적혀 있지 않다 미검증.)

조합원지위양도금지(입주권 전매제한)

• 기간: 관리처분계획인가 후 ~ 소유권이전등기 시까지
• 예외: 2018년 1월 24일 이전에 최초 사업시행인가를 신청한 사업장

이 자료로 만든·고친 문서

• 권리산정기준일 — 구조례 권산일, 신조례 권산일 고시 방식, 신통·재촉지구 권산일, 등기접수일 확인
• 조합원지위양도금지 — 금지 기간과 2018.01.24 예외