재개발

재개발 투자에서 외워야 할 기준일을 한 장에 모은 노트로, 암기세트 4개(2010.07.15 · 2003.12.30 · 2008.07.30 · 2012.02.01)가 핵심이다. 신통·재촉지구 권산일, 주택유형별 기준, 근생·상가 입주권 요건, 조합원지위양도금지 기간과 예외(2018.01.24)까지 담았다.

조합원별 평형 신청에 따라 분양대상자를 확정하고 예상 분담금을 정하는 단계로, 재개발 10단계 중 6단계다. 철거 직전이라 사업리스크를 예측할 수 있는 마지막 단계이며, 이후 투자 판단은 관리처분총회 책자의 일분가·조분가·비례율로 한다. 이 값들도 공사비 인상·설계변경으로 바뀔 수 있다.

입주권을 받을 수 있는지 가르는 기준 날짜다. 구조례 구역은 2003.12.30, 신조례 구역은 구역마다 따로 고시하며, 신통은 1차 2021.09.23·2·3차 2022.01.28, 재촉지구는 지구지정일이 권산일이다. 등기부 날짜는 등기접수일로 확인한다.

분담금을 나누는 기준이 되는 비율로, (총 수입 - 총 사업비) / 종전자산 × 100으로 구한다. 권리가액 = 감정평가액 × 비례율이고, 비례율 100% 이상이면 감정가 높은 물건이, 미만이면 낮은 물건이 유리하다. 관리처분계획인가 때 제시되지만 그 뒤에도 바뀔 수 있다.

투기과열지구 재개발에서는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기 때까지 조합원 지위(입주권)를 사고팔 수 없다. 2018.01.24 이전에 최초 사업시행인가를 신청한 사업장은 예외다. 재건축은 조합설립인가 후부터 막히고, 투기과열지구가 풀리면 제한도 풀린다.

제비스 수강생 매수후기가 8건(2025-09~2026-05) 쌓인 신속통합기획 재개발 구역. 토지거래허가구역이라 실거주나 주택임대사업자 등록으로 매수했다. 진행 단계·비례율·분담금 같은 사업성 숫자는 후기에 없어 미확인이다.

경기 구리시의 재개발 구역으로 조합 설립 후 시공사 선정까지 마쳤다(2026-04-20 매수후기 기준). 비조정지역이라 세금 부담이 적고, 시공사가 분담금 납부 조건 0-0-100을 제시했다. 근거 자료가 후기 1건뿐이라 숫자는 대부분 미확인이다.

종로구 도심의 초기 재개발 구역으로 신탁사(사업시행자) 지정을 추진 중이다. 2026-06-10 동의율 75%를 넘겨 종로구청에 접수했다(10기 모카 후기 기준). 토지거래허가구역이고, 과거 구역 해제 이력과 정치적 변수로 사업 기간이 길어질 수 있다는 점이 리스크로 꼽힌다.

출국까지 두 달이 안 남은 상황에서 상도15구역을 토지거래허가를 받고 주택임대사업자 등록 방식으로 매수한 후기. 세입자가 SH인 매물을 골라 보증보험 절차를 생략했고, 출국 후 등기는 법무사에 맡겼다. 매매가·조건 숫자는 원문에 없다.