비례율

정의

비례율은 분담금 배분기준이다 (총 정리, 2025-12-29 기준).

• 비례율 = (총 수입 - 총 사업비) / 종전자산 × 100
  • 총 수입 = 조합원 + 일반분양
  • 총 사업비 = 공사비 + 기타사업비

비례율로 이어지는 계산 (총 정리, 2025-12-29 기준):

• 권리가액 = 감정평가액 × 비례율
• 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
• 프리미엄 = 매매가 - 감정가
• 내집마련 총금액 = 매매가 + 분담금

비슷한 개념과 차이

• 조합원분양가(조분가)를 낮추는 것과의 차이: 비례율을 높이면 큰 물건, 조분가를 낮추면 감정가 작은 물건 사람들이 유리하다. 비례율 상승은 감정가 × 비례율 구조라 감정가 큰 사람이 더 많이 이득이고, 조합원분양가 인하는 모든 조합원에게 동일 금액 효과라 감정가 작은 사람이 더 절실하게 유리하다. 그래서 조합 갈등에서 상가·대형 필지는 “비례율 올려라”, 소형 주택·다세대는 “분양가 낮춰라”가 된다고 적혀 있다 (총 정리, 2025-12-29 기준). 총 정리의 설명 표(감정가 10억 vs 3억 조합원 비교)는 이 절 맨 아래에 있다.
• 감정평가와의 관계 (3주차 강의): 감정평가 금액이 높으면 → 비례율 떨어짐 → 조합원 분양가 올라감. 비유로 “감정평가를 후하게 했다는 것은 땅을 비싸게 샀다는 것과 같은 의미”라고 한다.
• 프리미엄과의 관계 (3주차 강의): 프리미엄은 감정가와 붙어야 하고 권리가액과 붙을 수 없다. 비례율은 계속 변하기 때문이다. 비례율이 100%보다 낮은 경우 권리가액을 통해 내마총(내집마련 총금액)을 구해야 한다.

감정가 10억 vs 3억 조합원 비교 (총 정리, 2025-12-29 기준):

구분	감정가	비례율 100%	비례율 120%
A (고가)	10억	10억	12억 (+2억)
B (저가)	3억	3억	3.6억 (+0.6억)

어느 단계에서 나오나

• 조합원분양신청(5단계 사업시행인가 뒤): 추정비례율 도출(100%언저리), 분담금이 통보된다 (3주차 강의).
• 관리처분계획인가(6단계): 조분가·비례율이 제시된다. 단, 변동 가능하다(관리처분 총회 책자). 관처 시점에 투자할 때는 조합원별 분담금 추산액 통지서와 관리처분총회 책자를 반드시 비교 분석한다.
• 관리처분 이후에는 관리처분총회책자의 일분가, 조분가, 비례율로 투자 판단을 한다. 공사비 인상, 설계변경 등으로 비례율 또는 조분가가 조정되어 분담금이 바뀔 수 있다 (총 정리, 2025-12-29 기준).

예시

상계2구역 (3주차 강의): 조분가폭탄 → 23.11 관리처분부결 → 사업성 개선(종후자산↑, 사업비↓) → 장부상 사업성 개선 → 조합원 투표: 비례율↑ vs 조분가↓ → 다수의 힘으로 조분가↓. 상계2구역은 공동주택 > 단독/다가구였다. 작은 물건을 가진 사람은 조합원 분양가가 낮은 것을, 큰 물건을 가진 사람은 비례율이 높은 것을 선호했다.

물건 고르기 (총 정리, 2025-12-29 기준): 비례율 100% 이상인 사업장에서는 감정가가 높은 물건이 유리하고, 비례율 100% 미만인 사업장에서는 감정가가 낮은 물건이 유리하다.

내 인사이트

감정평가 비율

• (1) 땅 + 대지가 있는 경우 100%
• 땅만 있는 경우 (1) 의 70%
• 도로인 경우 (1) 50%