관리처분계획인가

정의

관리처분계획인가(관처)는 조합원별 평형 신청에 따른 분양대상자를 확정하고 그에 따른 예상 분담금을 결정하는 단계다 (총 정리, 2025-12-29 기준).

• 조분가(조합원분양가)·비례율이 제시된다. 단, 변동 가능하다(관리처분 총회 책자).
• 분양자격이 확정되고 예상분담금이 통보된다.
• 관리처분계획인가 2~3년 뒤 일반분양을 한다.
• 철거 직전 단계로, 사업리스크를 예측할 수 있는 단계의 끝이다.
• 추후 공사비 인상, 설계변경 등의 이슈로 비례율 또는 조분가 조정을 통해 분담금이 변경될 수 있다. 조합원분양신청 단계에서 제공된 비례율이나 조합원분양가가 변동되기도 한다.
• 그래서 관리처분 이후에는 관리처분총회책자의 일분가, 조분가, 비례율로 투자 판단을 한다.

비슷한 개념과 차이

• 조합원분양신청(관처 전): 조합원에게 통보되는 조분가나 비례율은 관리처분계획인가 시점에 변동될 수 있다. 2주차 강의에 따르면 일반적으로 조합원분양신청 레터 → 관리처분 총회 책자로 가며 금액이 약 1억원 정도 오른다.
• 조합원분양계약(동호수추첨)(관처 후, 착공 뒤): 조분가·분담금이 확정된다(비례율은 변동 가능). 그 이후 사업 변동으로 비례율이 바뀌어 추가로 내는 돈이 추가분담금이다.
• 관리처분변경인가: 준공·입주 뒤, 이전고시 전에 나오는 절차로 총 정리의 사업 절차 순서에 들어 있다.

어느 단계에서 나오나

재개발 10단계 중 6단계다. 총 정리(2025-12-29 기준)의 절차 순서:

사업시행인가 → 감정평가 → 조합원분양신청 → 관리처분인가 → 현금청산자 보상 → 이주 → 철거 → 착공 → 조합원분양계약(동호수추첨) → 일반분양 → 준공 → 입주 → 관리처분변경인가 → 이전고시 → 조합청산

관처를 기점으로 바뀌는 것:

• 입주권: 관리처분계획인가 후 입주권이 된다.
• 세금(총 정리, 2025-12-29 기준)

	관리처분 ~ 멸실	멸실 ~	완공
취득세	주택 취득세	토지 취득세(4.6%)	원시취득(취득세 중과X)

• 2년 보유 후 입주권 상태로 매도시 주택 보유수의 상관없이 기본세율 적용. 단, 입주권은 다른 주택을 처분할때는 주택수에 포함된다. 예) 2주택 + 1입주권 → 주택 매도 시 주택수에 따른 세금 / 입주권 매도 시 기본세율
• 조합원 지위 양도: 관처 뒤 매매 제한은 조합원지위양도금지 문서에 정리했다.
• 보상마진 기준: 서울 기준 관리처분인가~ 사업장의 적정 보상마진 비율은 50%다(A·B·C급지 모두, 총 정리 2025-12-29 기준).

예시

관처 후 사업장 임장전략 (총 정리, 2025-12-29 기준)

1. 조합원의 평형배정 결과 확인 — 특정 평형에 일반분양이 없다는 의미는 조합원이 Non-RR을 가져간다는 것. 평형별 조합원분양과 일반분양의 개수를 확인하여 매입전략 수립
2. 이주가 원활하게 될 수 있는지 확인
3. 비대위 등 움직임 확인
4. 추후 사업비가 크게 증가할 요인은 없는지 확인. 만약 있다면 예상 비례율에 산출된 사업비에 반영되어 있는지 확인
5. 관리처분 총회 책자에 있는 조분가, 일분가, 비례율 확인(조합사무실, 책자 보유 중개사 등)

관처 시점 일반분양가와 이후 일반분양가 (2주차 강의)

• 장위4구역: 비례율 100%. 17년 관처 일분가 5.3억원 → 22년 10월 일분가 10억원. 결과: 조합원 일인당 + a (5억원)
• 광명4구역: 20년 1월 관처 일분가 6.2억원 → 23년 7월 일분가 12억원(완판)

내 인사이트

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• 다세대주택을 매수할 경우
  1. 다가구, 단독, 상가주택 등은 모두 위로 놓고
  2. 다세대주택 공주가, 대지지분 조사해서
  3. 나래비를 세워서 판단