조합원지위양도금지

정의

조합원지위양도금지는 정비사업의 일정 시점 이후 조합원 지위(입주권)를 매매로 넘길 수 없게 하는 제한이다. 이 기간에 산 사람은 조합원이 되지 못한다.

• 기간(재개발): 관리처분계획인가 후 ~ 소유권이전등기 시까지 (암기 노트, 2026-10-20 기준)
• 예외: 2018년 1월 24일 이전에 최초 사업시행인가를 신청한 사업장 (암기 노트, 2026-10-20 기준)
• 강의 정의: “재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후 매매거래 불가” (2025-10-16 강의 기준)
• 강의 Tips (2025-10-16 기준)
  • 재개발: 관리처분이 나면 소유권이전등기까지 전매 금지
  • 재건축: 조합설립이 나면 소유권이전등기까지 전매 금지
  • 투기과열지구 풀리면 전매제한 풀림
  • 서울25개구 투기과열지구 → 관리처분인가가 나면 조합원지위양도 제한이 걸림 → 예외가 있음 → 2018년 1월 24일 이전이 최초 사업시행인가 신청인 곳은 가능함

비슷한 개념과 차이

• 재당첨제한(도시정비법): 사고파는 것을 막는 게 아니라 다시 분양받는 것을 막는다. 투기과열지구 정비사업의 분양대상자와 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원은 최초 관리처분계획 인가일, 일반분양은 선정일)부터 5년 이내에 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없고, 분양신청을 하면 현금청산된다. 원문은 “입주권 매수는 재당첨제한과 상관 없습니다. 매수자가 분양신청을 한 것이 아니기 때문입니다. 단, 만약 설계변경 진행 후 재분양을 실시할 경우 재당첨제한에 해당될 수 있습니다.”라고 적는다.
• 모아타운: 조합설립인가 후 지위양도 제한(단, 5년보유 3년 거주 물건은 매매가능) (2025-10-16 강의 기준).
• 권리산정기준일: 입주권을 받을 수 있는지를 가르는 날짜. 조합원지위양도금지는 이미 생긴 입주권을 넘길 수 있는지의 문제다 추론.

법·제도 근거

원문(‘재당첨제한 및 조합원지위양도’)에 도시 및 주거환경정비법 부칙 〈법률 제14943호, 2017. 10. 24.〉이 ‘조합원 지위양도’ 표시와 함께 옮겨져 있다.

• 제1조(시행일): 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, …제19조제2항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행…
• 제2조(주택재개발사업ㆍ도시환경정비사업의 조합원 자격 취득 제한에 관한 적용례): 제19조제2항 본문의 개정규정은 같은 개정규정 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

2017.10.24 공포 후 3개월이 지난 날이 예외 기준일 2018.01.24와 맞물리는 것으로 보인다 추론. 현재 시행 중인 조문 번호와 내용은 원문에서 확인하지 못했다 미검증.

원문에는 옛 제19조(조합원의 자격 등) 조문도 함께 있다. 투기과열지구로 지정된 지역 안의 주택재건축사업에서 조합설립인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없고(상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수는 제외), 사업시행자는 이런 양수자를 현금으로 청산하여야 한다는 내용이다. 양도자가 근무·생업, 질병치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 시·군으로 이전하는 경우, 상속 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 등은 예외로 적혀 있다.

어느 단계에서 나오나

• 재개발: 6단계 관리처분계획인가 후 시작 → 소유권이전등기까지
• 재건축: 4단계 조합설립인가 후 시작 → 소유권이전등기까지

예시

2018.01.24 이전 최초 사업시행인가 신청으로 지위양도가 가능한 구역 예시 (2025-10-16 강의 기준, “현재 매수 가능한 구역”): 노량진 2,4,6,7,8, 흑석9, 북아현2,3, 수색8, 갈현1, 증산5, 금호16, 사직2 등.

강의가 정리한 이 ‘전매 제한 미적용 사업장: 멸실 후 입주권’의 특징 (2025-10-16 기준):

• 상황: 투기과열지구 + 조정대상지역 + 토지거래허가구역(단, 완공 후 입주조건)
• 긍정포인트: 6개월 전입의무X, 전매적용X, 취득세 4% 단일, 5년 내 신축세팅. 이주비대출가능(10/15까지 관처)하고 추가주택구입가능(단, 주택 추가매수금지 서약서를 쓰는 경우는 불가: 은행권 자체 결정)
• 부정포인트: 2년 실거주 확약서 제출(완공 후 6개월내 입주. 단, 불가사유 입증시 예외적용), 분양가 상한제 적용시 조합원 부담 상승